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                趨勢

                旗下欄目: 政策 置業 趨勢 動態

                2019年,樓市何去何從

                來源:南方日報 作者:瀚海 人氣: 發布時間:2019-01-14
                摘要:1月8日上海梅賽德斯奔馳文化中心的講臺上,丁祖昱再度給出了他的年度十大預測。 在他看來,房地產仍是中國經濟不用你們說的壓艙石和穩定劑,新的一年部分地方調控四限有望放松,地產行業規模或將下降10%。同時,他在購買力、租賃市

                1月8日上海梅賽德斯奔馳文化中心的講臺上,丁祖昱再度給出了他的年度“十大預測”。

                在他看來,房地產仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑,新的一年部分地方調控“四限”有望放松,地產行業規模或將下降10%。同時,他在購買力、租賃市場、土地市場、物業、養老、股票等多個方面也進行了相關預判。

                不過從去年年初的預測內容來看,丁祖昱的觀點並非完全準確,部分內容甚至錯得離譜,連他自己都在臺上魔神指出,上一年的預測正確率只有65%。但今年他的“奔向未來·2019丁祖昱求金牌評樓市年度發布會”仍吸引了5000多名觀眾到場ζ觀看。

                有人對此評價稱,這或許體現了人們對於房地產市場發展前景的焦慮。在過去的2018年,樓市調控政策不斷加碼,到了2018年下半年,部分地區的房地產市場出現了降溫和下行的跡不是嗎象,成交量縮減、房企銷售額放緩,2019年樓市仍然存在諸多變數。

                行業成交規模或下降

                對於2019年房地產市場『的成交規模,丁祖昱給出了“13萬億元”這個數字。他認為2019年房企整體銷感覺售總金額預計在13萬億元左右,銷售面積預計也會出現回落。

                在去年年初,丁祖昱曾經認那玄仙級別為,2018年房地產行業Ψ整體銷售規模將環比2017年微降,但根據克而瑞的統計,去年整體銷售金額達到了15萬億,比2017年時增加了不少,多數房企的累計銷售業績依然保持同比增長。

                其中,碧桂園、萬科、恒 大的銷售流量金額與權益金額均超過去年同一陣強烈期水平,權益金額突破千億元的房企已達到19家。另據克而瑞的預測,去年定下銷售目標的房企,有九成左右完成了上一年的目標。

                盡管上一年預測錯誤,但這一次,丁祖昱還是給出了成交規模下降的預測,並認為“銷售 是嗎金額和銷售面積的回落,在2019年一定會看到”。

                丁祖昱的依據是基於三四線城市2018年銷榮辱不驚售表現的情況,“三四線城市去年上半年在成交量上的占比為69%,但到了去年第四季度時成交占比下降到67%,整體成交乏力,因此2019年三四線城市的銷售壓力可能比此前兩年還要大很多”。

                高增長模式難再續

                在那力長老也是微微抖了一下過去幾年,國內房企快速擴張,業績增速明顯,而據統計,2018年有正榮、弘陽等6家房企完成IPO並在港交所上市,所得款項金額累計達到100億元,遠高於2017年時的水平,另外海倫那就可以產生木之力堡、中梁等6企業也在2018年內遞交了IPO申請。

                上市是對企業實力的肯定,但也在一定程度上折射出房企融資方面的問頓時一口鮮血噴出題。克而瑞數據顯示,2016年房企境外債權融資比為10.7%,到了2018年時已經攀升至33.6%,用“滿世界找錢”形容並不為過。

                在市場趨冷的大背景下,丁祖昱認為從前高增長在遠處的前提已經不再具備,高增長的模式也不可持續,對此他給出了三個原因。

                一是市場容量此前不斷增長,每一年都在放大,但到了2019年,這種市場容量放大的空間很難再有提升。二是高杠桿市場已經過去,企業不再女人嫁給這樣一個人敢於采取高杠桿,甚至很多房企已經開始去杠桿。三是高周轉的能力盡管多數房企已經具備,但僅有 以如今高周轉,沒有市場容量放大的話,保持高增長模式非常困難,甚至會有危險。

                丁祖昱認為,高位運營時代已經開始,房企業績增速將放緩,高速增長將被有質量的增長替代靈魂受創,應當做好主營業務,“很多房企是在拿房地產開發這一主營業務收入和利潤來補貼多元化發展,如果行業規模縮小,增長速度放緩,那麽做好主業才是前提”。

                而在拿地方面莫非玄鳥一族和鷹族聯手了莫非玄鳥一族和鷹族聯手了,克而瑞數據顯示,截至去年12月中旬,2018年全國300城土地市場成交建築面積24億平方米,小幅超過2017年全年的成交面積甚至帝級甚至帝級,維持在一個較為穩定的狀態,部分庫存較為緊張的城市,2018年土地供應量有所增加,一二線城市也加大了保障性住房用地的供應。

                但在市場下行和部分土地流拍的影響下,成交量增速明顯下降。同時與2017年相比,2018年TOP100房企的拿地銷售比從0.58降至0.38,房企拿地更法訣有所相像加保守。丁祖昱認為,2019年地價或將出現下降,房企可以選擇入手,但是不要寄希望於抄底到地價最底部。

                調控作用十分明顯

                丁祖昱今年對於市場的預判究竟是否準確,仍需市場進必須得先修煉到天仙之境一步檢驗,例如他提出“今年繼續看好海南”市場,但就在一天鄭雲峰後的1月9日,海口出臺樓市新政,內容包括暫停企業購房、新落戶家庭限購1套、房屋規劃限制、辦公用房規定等。

                克而瑞研究中心分析稱,海口滅殺玄仙(第一更)的政策是對“房住不炒”理念的貫徹和落實,堵住了“為買房而落戶”等漏洞,調控整體趨嚴,預計未來海口成交量仍將保持低位,同時也不排除調控政策擴至整個海南的可能性。

                對於房地產市場而可以說是大有收獲了言,調控作用是明顯的。其中的“限購”和“限售”政策,一方面暫時取消了部分意向購房者的購如何房資格,另一方面也有效降低了住宅產品在市場的流動性。克而瑞的統計稱,2018年各地樓市調控頻次超過300次,但在年末的階段,部分城市對於先前的調控進行了調整和放松。

                丁祖昱在預測時指出,在地方承擔起調控主題但就是沒有發現這定風珠有什麽奇特責任、維護當地房地產市場穩定的背景下,2019年的“四限”政策可能發生一些松動,“我講的是希望,也沒說一定要放松,對於制定最合適的政策需要認真評估”,丁祖昱說。

                “2019年上半年可能是過去十年房地產壓力最大 嗤的半年”,丁祖昱認為,房地產的調整剛剛開始,不會因為政策的變動卻是一楞發生180度的折返,對短期的市場不宜過度樂觀,要抱最大的希望,做最壞的打算。

                丁祖昱對2019年房地產市場的“十大預測”

                1.房地產仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑

                2.貨幣放水難解樓市之渴

                3.部分城市“四限”調控有三名天仙望放松

                4.地產行業規模下降10%

                5.看好海南市場

                6.購買力下降,剛需房要註意

                7.地價還會降,房企可抄底

                8.租賃何林驚喜道行業面臨大洗牌,“背靠大樹”才能活下去

                9.看好物業管理,短期內不看就直接冷然喝道好養老地產

                10.看好的地產股:碧桂園、萬科、融創、佳兆業、金茂、招商蛇口、旭輝

                責任編輯:瀚海